адреса организации:

г. Москва, ул. Краснопролетарская д.16, стр.2, подъезд 5

время работы:

Пн-Пт с 9:00 до 18:00
сб-вс выходной день

Может стоит «недострой» достроить?

Найти стоящий земельный участок под строительство в городской черте довольно проблематично. Хорошие строительные площадки уже разобраны, а те, что остались, находятся на городских окраинах, либо вдали от инженерно-технических и телекоммуникационных сетей. При этом наш взгляд упирается в довольно непривлекательный пейзаж — огороженные стройплощадки с недостроенными зданиями и железобетонными каркасами.

Почему бы и нет? Почему бы не инвестировать в данный проект, достроить с учетом современных требований и технологий и получить прибыль? Да, сделки с объектами незавершенного строительства довольно распространены, но не менее и распространены связанные с ними споры.

Вначале давайте разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства. Согласно ст. 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты «недостроя» являются недвижимым имуществом, если не являются предметом действующего договора строительного подряда. В Постановлении ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 обозначено, что строения, которые неразрывно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами незавершенного строительства. Именно связь с землей является определяющим признаком недвижимости. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он является движимым имуществом, и не может называться объектом незавершенного строительства.

Операции с коммерческой недвижимостью, которая находится на стадии «незавершенки», ничем не отличаются от операций с любой другой недвижимостью. Непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. В силу ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект могут быть зарегистрированы, если нет ни одного действующего договора строительного подряда. Поскольку у подрядчика сохраняется право владения, до тех пор, пока он не передал объект заказчику.

Если же объект «недостроя», находится в федеральной или муниципальной собственности, то при совершении сделок с такими объектами нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08). Продажа таких объектов незавершенного строительства осуществляется на аукционах и по конкурсу, для приватизации государственного имущества недостаточно просто согласия уполномоченного органа.

Конечно, в первую очередь, будущему владельцу объекта незавершенного строительства надо рассчитать все риски, связанные с покупкой долгостроя, определить варианты наиболее эффективного использования объекта «недостроя», рассчитать сумму капиталовложений и будущих доходов от приобретения данного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства весьма трудоемкий процесс, требующий специальных знаний, опыта, серьезной квалификации. Поэтому без экспертного заключения, содержащего полную и достоверную информацию о приобретаемом объекте, инвестору, как правило, не обойтись.

Оценка незавершенного строительства дает представление о реальной рыночной стоимости объекта «недостроя», которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, поможет определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершенное строительство.

Эксперты-оценщики рассчитают все затраты, связанные с завершением строительства и вводом здания в эксплуатацию. Определят объем строительных, монтажных и земляных работ, необходимых для завершения долгостроя. Учтут и дополнительные затраты связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы, прокладкой и подключением дополнительных линий подземных коммуникаций.

Кроме того, функционирование некоторых объектов в существующем виде не представляется вероятным. Важно оценить возможность изменения эксплуатационного предназначения незавершенного строительства, поскольку, иногда, каркасная система долгостроя позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, с применением новых технологий и архитектурных решений, нежели предполагалось несколько лет назад. Естественно, для этого необходимо рассчитать объем вложений, который позволит такому объекту стать коммерчески привлекательным.

В общем, при покупке долгостроя нужно учитывать два основных момента.

Первый, объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано. Поэтому обязательно надо удостовериться, что продавец прекратил работы на объекте строительства, расторг подрядный договор и зарегистрировал право собственности на данный объект в Федеральной регистрационной службе.

Второй момент, инвестор должен иметь отчет об оценке объекта незавершенного строительства, который поможет принять взвешенное и обоснованное решение о вложении средств в «недострой».

Дата публикации: 4 июня 2012

Free WordPress Themes, Free Android Games