адреса организации:

г. Москва, ул. Краснопролетарская д.16, стр.2, подъезд 5

время работы:

Пн-Пт с 9:00 до 18:00
сб-вс выходной день

Способ внесения корректировки на масштаб

Способ внесения корректировки на масштаб

При оценке недвижимости часто возникает необходимость внесения корректировки на площадь оцениваемых объектов (масштаб).  При этом часто ссылаясь на опубликованные работы известных в оценочном сообществе авторов 2000-2002 гг., где приводятся зависимости  стоимости от площади  вида y = А*e-вx или y=-А*ln(x) + С, показывающие, что с ростом площади удельная стоимость объектов плавно понижается.

Суть предлагаемого способа корректировки на масштаб  заключается в том, что данная поправка вносится последней, уже после внесения всех прочих корректировок, учитывающих все прочие  расхождения (на уторгование, местоположение, состояние, конструкционные различия и т.п.). То есть тогда, когда различия в стоимости аналогов и объекта оценки определяются уже исключительно и только площадью.  Преимущество данного способа в том, что для расчета корректировки используются те же самые объекты-аналоги сравнительного подхода, информация по которым уже внесена в расчетных таблицах сравнительного подхода.

Данный способ можно пояснить на примере оценки ставки аренды для небольшого офисного помещения (39 кв.м) в пределах 1-2 минут пешком от станции метро «Пушкинская».

Для сравнительного подхода были отобраны 7 аналогов (офисные помещения и ПСН, дата предложения  – январь-февраль 2012 г.), площадью от 8 кв.м. до 78 кв.м.

По каждому помещению — аналогу формируется следующая информация:

Si – площадь объекта, кв.м.;

Сi — цена предложения, руб./кв.м в год (после проведения указанных выше корректировок)

Расчет поправки был выполнен в следующей последовательности:

Определение цены предложения 1 кв. м (удельная цена предложения) по формуле:

Информация о полученных значениях представлена на рисунках ниже:

Рис. 1. Информация об аналогах, используемых для расчетов, в $/кв.м год (с НДС)

Результаты аппроксимации (дающие максимальное значение R2)

Рис. 2. Результаты аппроксимации (дающие максимальное значение R2)

Информация об аналогах, используемых для расчетов, в $/кв.м год (с НДС)

Площадь объекта оценки составляет 39 м2 и отличается от площадей объектов аналогов  Таким образом, в цену 1 м2 объектов-аналогов необходимо ввести соответствующие корректировки. При этом график зависимости величины ставки аренды от площади имеет явный максимум в районе 39-40 кв.м (хорошо соответствующий наличию спроса  на подобные помещения, соответствующие 1-комнатной квартире). Логарифмическая или экспоненциальная зависимости такого эффекта не обнаружили бы.

Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула линейной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:

ОС = 0,003П3 — 0,640П2 + 33,69П + 333,9; где:

ОС – относительная рыночная стоимость;

П – общая площадь,

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

Формула расчета

где:

К – корректировка на общую площадь;

ОСоц – относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОСан – относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Результаты расчета корректировки на общую площадь представлены в таблице ниже:

Название показателя Объкт оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Аналог №6 Аналог №7
Общая площадь, кв.м 39,0 8,0 14,0 21,00 78,0 72,0 39,0 49,0
Расчетное значение стоимости 852 564 688 787 492 562 852 801
Величина корректировки, коэф. 1,511 1,238 1,083 1,734 1,518 1 1,064

Дата публикации: 31 октября 2012

Free WordPress Themes, Free Android Games