адреса организации:

г. Москва, ул. Краснопролетарская д.16, стр.2, подъезд 5

время работы:

Пн-Пт с 9:00 до 18:00
сб-вс выходной день

Затратный подход в оценке недвижимости на современном этапе

Как известно, затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат по его восстановлению (замещению), с учетом его фактического состояния (износа).

Согласно данному подходу стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и стоимости восстановления (замещения, воспроизводства) за вычетом общего накопленного износа. Вышесказанное можно выразить формулой:

Сз = Су + Сп – Си

где, Сз – стоимость недвижимости полученная при расчетах затратным подходом,

Су – стоимость земельного участка;

Сп – стоимость восстановления (замещения) построек;

Си – величина общего износа.

Расчеты с применением затратного подхода включают в себя:

  1. Определение наиболее эффективного использования земельного участка как свободного от застройки;
  2. Расчет стоимости восстановления или замещения строений;
  3. Расчет всех видов накопленного износа;
  4. Определение окончательной стоимости объекта недвижимости;

Данный подход хорошо зарекомендовал себя при оценке недвижимости:

  • уникальных объектов;
  • новых объектов;
  • объектов незавершенного строительства;
  • объектов специального назначения;
  • объектов недвижимости на пассивных рынках;

Так же результаты полученные при затратном подходе можно косвенно использовать при расчетах объекта недвижимости другими подходами (например затраты на создание искомой характеристики при использовании сравнительного подхода и др.)

К недостаткам данного подхода можно отнести:

  • затраты не всегда отражают рыночную стоимость;
  • сложность применения к старым зданиям;
  • раздельный расчет стоимости земельного участка и строений;
  • встречаются проблемы при определении различных видов износа;
  • существуют проблемы при определении предпринимательской прибыли;
  • при использовании некоторых методов требуются практические навыки и знания использования проектно — сметного дела.

В настоящее время существуют различные прямопротивоположные взгляды об использовании затратного подхода оценки недвижимости в современных условиях. Одна точка зрения это, то что в определенных условиях использование затратного подхода может быть единственно возможным, другая основанная на встречающихся заявлениях и публикацих предлагающая практически отказаться от использования затратного подхода при оценке недвижимости на современном этапе.

Действительно на сегодняшний день многие практикующие оценщики при согласовании результатов расчетов проведенными с использованием всех трех подходов (затратного сравнительного и доходного) придают затратному подходу наименьший вес. В ряде случаев это вполне обоснованно, так как результаты полученные с использованием затратного подхода сильно отличаются от результатов полученных при использовании сравнительного и доходного подхода. Еще с начала 90 – х годов в среде оценщиков считалось что в идеальной ситуции данные полученные с использованием всех трех подходов должны совпадать или по крайней мере быть сопоставимы.

Решение задачи достижения результатов полученных при расчетах затратным подходом сопостовимых с результатами полученными доходным и сравнительным подходами в современных условиях является правильное применение и совершенствование методов определеня стоимости земельного участка, расчете затрат (прямых и косвенных) в строительстве, предпринимательской прибыли, а так же расчета величины износа. Еще одной составляющей достижения сопоставимости результатов расчетов с использованием различных подходов является сбор обработка и использование информации используемой при затратном подходе где существует дифицит доступной и качественной информации и  где реальные данные могут розниться с официальными.

В настоящее время при применении затратного подхода все большее используются специальные програмные продукты, различные справочники и др.

Некоторые эксперты пологают, что с претворением в жизнь инициатив Президента России Медведева Д.А., об объединении в единый объект недвижимости земельного участка и расположенных на нем объектов, затратный подход в оценке недвижимости будет совершенствоваться, видоизменятся, а так же будут появляться новые методы расчетов в рамках этого подхода.

Дата публикации: 9 апреля 2012

Free WordPress Themes, Free Android Games